文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会议提(tí)出(chū)“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足(zú)一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入(rù)高质量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也(yě)是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效机(jī)制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事(shì)，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度(dù)？预售制度怎么(me)来的(de)？国外什么情况？简单(dān)科(kē)普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国(guó)家存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国家一(yī)般有严格的监管保障措施(shī)，开发商(shāng)在项目获(huò)得(dé)政府批准后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在(zài)购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国一(yī)样在支付(fù)完首付款后从银行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违(wéi)约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障的，如果没(méi)有这(zhè)些保障措施(shī)，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)如借机取(qǔ)织女是什么意思网络用语，牵牛织女是什么意思消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠(gāng)杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实(shí)质的(de)保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不(bù)能例(lì)外(wài)，老百姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合(hé)施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过(guò)长期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中(zhōng)国(guó)香港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅(zhái)，住(zhù)房的(de)需求是相(xiāng)当高(gāo)，不(bù)过(guò)大多数(shù)居(jū)民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国(guó)香港地(dì)产行业盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经(jīng)验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文(wén)字详(xiáng)尽说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压(yā)力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的(de)资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预(yù)售楼(lóu)花(huā)+分期(qī)付款”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决(jué)了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不(bù)断(duàn)完善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，建(jiàn)立健全的(de)监管机制，促进(jìn)市(shì)场(chǎng)健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了(le)对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前(qián)，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明(míng)自身(shēn)有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入(rù)律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核(hé)准。为了(le)防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在(zài)银行(xíng)开(kāi)设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等(děng)采取全(quán)透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需(xū)求大(dà)和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大(dà)于城市(shì)化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于(yú)当时(shí)的(de)国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐步引进(jìn)中国(guó)香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设(shè)的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步(bù)实(shí)行住(zhù)房(fáng)分配货币化(huà)、住房(fáng)供(gōng)给(gěi)商品化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下(xià)的福利分房(fáng)转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题(tí)，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下(xià)一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国(guó)内(nèi)地开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民(mín)银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经(jīng)调整形成契合中国内(nèi)地(dì)的商(shāng)品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的房(fáng)屋预(yù)先(xiān)出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付(fù)定金(jīn)或房款的行为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和(hé)预(yù)告(gào)登记(jì)-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式一次(cì)性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开(kāi)发(fā)商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶(jiē)段的资(zī)金(jīn)需求，也提高了居(jū)民居(jū)住(zhù)水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总销售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历(lì)经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标(biāo)大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成(chéng)为拉动中国内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建材的(de)带(dài)动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动的投资(zī)占全社会(huì)固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融(róng)资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值(zhí)的比例(lì)看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是(shì)因为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在，当前的负(fù)面(miàn)效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购(gòu)房合(hé)同(tóng)、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如(rú)果开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合(hé)同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资(zī)金(jīn)若(ruò)遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动或经(jīng)营不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失(shī)还(hái)款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完(wán)全(quán)由银行(xíng)承担(dān)，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就(jiù)是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定(dìng)了开发企业(yè)预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用(yòng)于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但(dàn)多(duō)年以来(lái)全(quán)国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城一策织女是什么意思网络用语，牵牛织女是什么意思(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目(mù)的建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘以(yǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额(é)报价计(jì)算(suàn)重点资金。而事实(shí)是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨(bō)付(fù)的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付(fù)资金，一般(bān)设有定(dìng)金或(huò)预付(fù)款保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交付(fù)后(hòu)开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预(yù)付(fù)款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程进(jìn)度(dù)分期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式，一(yī)是期房由(yóu)政府或第三方验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金由第三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损失(shī)。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设过程(chéng)中的资金全(quán)部(bù)来自银行，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开发商(shāng)提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零(líng)首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开发商在(zài)项目(mù)获批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能(néng)购买(mǎi)，定金按(àn)照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)公证费和(hé)土地(dì)交易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首付(fù)比例，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分(fēn)多次(cì)发放贷(dài)款(kuǎn)，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律(lǜ)师(shī)严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环节内容(róng)确认(rèn)无(wú)误后(hòu)签订首(shǒu)付(fù)交换(huàn)合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财(cái)务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元(yuán)时(shí)，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全措(cuò)施才可(kě)预售。什(shén)么是定金保全(quán)措施(shī)？即买卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构(gòu)签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的(de)保证或(huò)保险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也(yě)受(shòu)该措施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工(gōng)程进(jìn)度支(zhī)付(fù)，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡(pō)开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权合同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步(bù)签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同(tóng)时(shí)购房者(zhě)向银(yín)行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)上，新加(jiā)坡(pō)期(qī)房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随着放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的(de)订金与付(fù)款会存入银(yín)行专门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策(cè)出手临(lín)界点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环(huán)节，建(jiàn)立(lì)开(kāi)发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的(de)保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发(fā)商(shāng)、银行的(de)第三方资金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是(shì)大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)的(de)预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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